Legea „Nordis” a intrat în vigoare. Ce garanții primesc cei care cumpără apartamente în faza de proiect
Legea nr. 207/2025, care impune limite stricte pentru avansurile cerute de dezvoltatori în antecontractele imobiliare, a intrat în vigoare joi, 11 decembrie, și schimbă modul în care se vor putea încheia convențiile de rezervare și promisiunile de vânzare-cumpărare pentru locuințele aflate în construcție.
Documentul apărut pe fondul dezvăluirilor publice privind „Schema Nordis”, reprezintă primul demers legislativ important din ultimii ani care își propune să protejeze cumpărătorii aflați în relație cu dezvoltatorii.
O parte dintre prevederi, cele privind cadastrul și operațiunile de preapartamentare, vor deveni aplicabile din 8 martie 2026, însă restul dispozițiilor au intrat în vigoare de azi.
Una dintre cele mai importante prevederi ale legii este legată de momentul în care poate fi semnată promisiunea de vânzare-cumpărare.
Până acum, dezvoltatorii puteau încheia astfel de acte foarte devreme, chiar înainte de autorizarea completă a proiectului. De joi, situația se schimbă radical.
Promisiunea va putea fi încheiată doar după ce:
- autorizația de construire este notată în cartea funciară;
- în cazul condominiilor, este realizată operațiunea de preapartamentare și sunt deschise cărțile funciare pentru viitoarele unități individuale;
- notarul solicită obligatoriu înscrierea promisiunii în cartea funciară.
Cu alte cuvinte, cumpărătorul nu va mai semna acte și nu va mai plăti sume importante pentru un apartament „pe hârtie”, ci abia după ce există garanții juridice că proiectul este autorizat și transparent înscris.
Convențiile de rezervare: durată maximă 60 de zile și avans limitat la 5%
În etapa inițială, atunci când cumpărătorul doar își rezervă o locuință, legea limitează considerabil riscurile financiare.
Convențiile de rezervare vor putea fi semnate cel mult pentru 60 de zile, iar avansul plătit nu poate depăși 5% din valoarea imobilului.
Dacă în acest interval nu se ajunge la semnarea unei promisiuni de vânzare sau a contractului final din culpa dezvoltatorului, acesta este obligat să restituie integral suma în maximum 30 de zile.
Până acum unele proiecte solicitau avansuri consistente încă din faza de rezervare, iar recuperarea lor devenea un proces anevoios sau imposibil.
Fondurile vor putea fi folosite doar pentru proiectul respectiv
Cea mai discutată prevedere a legii este limitarea avansurilor care pot fi cerute în cadrul promisiunilor de vânzare-cumpărare.
Acestea vor fi plafonate în funcție de progresul șantierului.
Pentru structura de rezistență se poate cere maximum 25% din preț, iar după finalizarea acesteia, pentru instalații, maximum 20%.
Toate sumele plătite ca avans vor fi depuse într-un cont bancar dedicat exclusiv acelui proiect. Accesarea fondurilor se va putea face doar cu aprobarea diriginelui de șantier, prin ștampila „bun de plată”.
Potrivit articolului 6 din lege „ Sumele achitate de cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare/ promisiunii de cumpărare/ promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare se depun într-un cont bancar deschis pe numele dezvoltatorului imobiliar, dedicat edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul, și pot fi cheltuite de acesta numai în scopul dezvoltării imobiliare respectivului proiect și numai cu ștampila «bun de plată» a persoanei responsabile/ dirigintelui de șantier, pentru partea de rezistență maximum 25% din preț și ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalații maximum 20% din preț”.
Practic, dezvoltatorul nu va mai putea folosi banii dintr-un proiect pentru a finanța altul, reducându-se astfel riscul ca lucrările să fie abandonate din lipsă de fonduri.
Nerespectarea regulilor poate duce la sancțiuni severe: amenzi de până la 1% din cifra de afaceri, sumă considerabilă mai ales pentru companiile mari din domeniu.
Preapartamentarea intră în joc abia de anul viitor
Legea conține și o componentă tehnică, legată de înregistrarea cadastrală.
Operațiunile de preapartamentare, adică deschiderea cărților funciare pentru fiecare apartament înainte de finalizarea blocului, vor deveni obligatorii din 8 martie.
Autoritățile au amânat aplicarea acestei măsuri pentru a putea adapta sistemul informatic necesar.
Până atunci, înscrierea autorizației se face individual pentru fiecare unitate, iar notarii sunt deja obligați să noteze promisiunile în cartea funciară, astfel încât protecția cumpărătorilor se aplică încă din prima zi.
Ce prevederi au fost eliminate
Forma finală votată în Camera Deputaților diferă de cea adoptată inițial în Senat.
Două propuneri considerate avantajoase pentru cumpărători au fost eliminate în faza finală:
- reducerea cu 25% a onorariului notarial pentru clienții însoțiți de avocat;
- acordarea statutului de creditor privilegiat cumpărătorilor în caz de insolvență a dezvoltatorului.
„E o lege făcută pentru cei care nu-s corecți. Pentru cei corecți, creează blocaje”
Nu toți actorii din piață privesc legea cu entuziasm. Antoanela Comșa, Deputy CEO într-o companie de dezvoltare imobiliară, a declarat pentru Digi24.ro că actul normativ lasă loc de interpretări, inclusiv în ceea ce privește modul în care pot fi folosite avansurile:
„Sumele achitate ca avans se depun într-un cont distinct. Asta nu înseamnă cont blocat, ci cont dedicat proiectului. Pot fi folosite doar pentru dezvoltarea acestuia și doar cu ștampila diriginelui de șantier. Dar în lege nu scrie nicăieri că pot fi utilizate doar pentru structură și instalații. Doar că pentru structură am limita de 25%, iar pentru instalații 20%. Restul unde intră? În finisaje? În utilități? Textul nu este suficient de clar.”
Comșa a avertizat și asupra sancțiunilor, pe care le consideră ineficiente: „Dacă dezvoltatorul folosește banii în alt scop, amenda este de 1% din cifra de afaceri. Dar dezvoltatorul nu are cifră de afaceri până nu finalizează proiectul. 1% din zero înseamnă zero. Nu înțeleg cum protejează legea cumpărătorul de cineva care nu are intenții corecte.”
Ea a atras atenția și asupra lipsei unor norme de aplicare, ceea ce creează incertitudine în privința tranzacțiilor deja începute: „Ce facem cu promisiunile deja semnate? Cu avansurile deja stabilite? Nimeni nu știe să răspundă. Legea se aplică de azi, dar fără clarificări. E o nebuloasă.”
