Segmentul imobiliar văzut prin ochii principalilor actori implicați
Economia României introduce 2025 cu perspective pozitive pe termen lung, dar balanţa înclină către provocări semnificative. Specialiştii estimează pentru piaţa imobiliară o cerere scăzută pe segmentul de birouri, o temperare a pieţei industriale şi revenirea pe creştere a zonei de retail.
Perspectiva optimistă cu privire la creştere economică pe termen lung este susţinută de factori cum ar fi: investiţiile în infrastructură, aderarea la Schengen ecartul favorabil între productivitatate şi costuri pe piaţa muncii, precum şi de indiciile care sugerează că o parte a românilor plecaţi în străinătate încep să revină înapoi în ţară. Cu toate acestea, riscurile rămân ridicate, având în vedere creşterea economică modestă în prezent, deficitul bugetar foarte mare, instabilitatea politică şi contextul global dominat de incertitudini geopolitice şi economice.
Cu toate acestea, preţurile în acest sector ating un nou record în unele zone din ţară, iar modificările fiscale au un impact important care îndeamnă la prudenţă.
Andrei Sandu, Managing Owner MEDIA CITY: În 2024, preţurile apartamentelor din marile oraşe ale României au înregistrat creşteri semnificative: Cluj-Napoca: Preţul mediu a ajuns la 2.7 euro/mp, în creştere cu 14% faţă de 2023. Bucureşti: Preţul mediu pentru apartamentele noi şi vechi a fost de 1.887 euro/mp, cu o creştere de 14% faţă de anul anterior. Timişoara: Preţul mediu a atins 1.650 euro/mp, marcând o creştere de 11% pentru apartamentele noi şi 16% pentru cele vechi comparativ cu 2023. Iaşi: Preţul mediu a fost de 1.650 euro/mp, cu o creştere de 13% la apartamentele noi şi 18% la cele vechi faţă de anul precedent. Cauze principale sunt următoarele: Cererea ridicată şi oferta limitată: Migraţia către centrele urbane majore pentru oportunităţi de muncă şi educaţie a crescut cererea de locuinţe, în timp ce oferta a rămas limitată. Creşterea costurilor de construcţie este o altă cauză. Preţurile materialelor de construcţie şi costurile cu forţa de muncă au crescut semnificativ în ultimii ani, influenţând preţul final al locuinţelor. Şi ultima cauză. Dar nu mai puţin importantă, este reprezentată de investiţiile imobiliare: Proprietăţile imobiliare sunt percepute ca investiţii sigure, atrăgând atât investitori locali, cât şi străini, ceea ce a contribuit la creşterea preţurilor. Care sunt efectele? Accesibilitate redusă: Pentru mulţi cumpărători, în special pentru tineri, achiziţia unei locuinţe a devenit dificilă din cauza preţurilor ridicate. Migrarea către suburbii: Pentru a găsi locuinţe mai accesibile, mulţi cumpărători se îndreaptă către zonele periferice ale marilor oraşe. Creşterea chiriilor: Preţurile ridicate la vânzare au determinat o creştere a cererii pe piaţa chiriilor, ceea ce a dus la majorarea acestora.
Vlad Baloşin, Arhitect, METRIK: Preţul pe metru pătrat construit creşte şi va continua să crească. Dacă ne uităm la preţurile din vestul Europei, are unde. Motivele sunt multiple. Primul şi cel mai important: cererea mare şi oferta limitată. Cauzele acestei oferte limitate ţin atât de birocraţie cât şi de lipsa terenurilor noi care să fie conectate la infrastructura oraşului. Se întâmplă prea lent această interconectare şi integrare. Un oraş performant creşte, evoluează, se dezvoltă. Apartamentele cumpărate ca investiţie, pentru închiriere sau ca plasament sigur, limitează suplimentar numărul de cumpărători şi menţine preţul sus. Cuplând toate acestea cu preţurile materialelor de construcţie în creştere, costurile mari de finanţare şi cu preţurile mari ale terenurilor construibile, îmi arată că metrul pătrat se va tot scumpi.
Bogdan Iliescu, Commercial Director, NUSCO: Creşterea preţurilor pe piaţa rezidenţială este rezultatul unui cumul de factori economici, demografici şi urbanistici. Pe de o parte, oferta este limitată de costurile ridicate ale terenurilor, ale materialelor de construcţie şi ale forţei de muncă, care s-au menţinut la un nivel ridicat după pandemia COVID-19. În plus, cererea continuă să fie susţinută de migrarea populaţiei către marile centre economice şi universitare, cum este cazul Clujului, unde dinamica pieţei imobiliare a fost accentuată de creşterea sectorului IT şi a investiţiilor străine.
Pentru piaţa din Bucureşti, creşterea preţului pe metru pătrat este influenţată de mai mulţi factori specifici. Cererea rămâne ridicată, în special în zonele bine conectate la infrastructura de transport şi în cartierele aflate în plină dezvoltare, precum Pipera, Aviaţiei, Tineretului sau Băneasa. În plus, oferta nu reuşeşte să ţină pasul cu această cerere, din cauza costurilor mari de construcţie, a reglementărilor urbanistice tot mai stricte şi a întârzierilor birocratice în aprobarea noilor proiecte.
Un alt aspect important este atractivitatea Bucureştiului pentru investitori. Capitala rămâne un pol economic puternic, ceea ce menţine cererea activă atât din partea cumpărătorilor finali, cât şi a celor care achiziţionează pentru închiriere. În plus, odată cu dezvoltarea infrastructurii şi cu modernizarea unor zone centrale şi semicentrale, proiectele premium au câştigat tot mai mult teren, iar acest lucru a dus la creşterea preţului mediu pe metru pătrat.
De asemenea, Bucureştiul se confruntă cu un deficit de terenuri disponibile pentru dezvoltări rezidenţiale de anvergură, ceea ce pune presiune suplimentară asupra preţurilor. În acest context, piaţa rămâne una competitivă, iar preţurile sunt susţinute de cererea solidă, costurile ridicate de construcţie şi tendinţele de urbanizare.
Pe termen scurt, aceaste tendinţe vor pune presiune pe accesibilitatea locuinţelor, ceea ce duce la soluţii alternative, iar una dintre cele mai favorabile în contextul actual al pietei locale este extinderea pieţei de închirieri. Pe termen lung, dacă ritmul de construcţie nu ţine pasul cu cererea, preţurile vor continua să crească, forţând o parte dintre cumpărători să se orienteze către zone metropolitane sau alternative mai accesibile.
Lucian Azoiţei, CEO, FORTY MANAGEMENT: Sunt mai multe cauze, în funcţie de fiecare locaţie în parte. Că să le sintetizăm, avem un mix de venituri în creştere, creşteri de costuri, inflaţie dar mai ales lipsa docuemntatiilor urbanistice ce au că efect o oferta din ce în ce mai mică coroborată cu o cerere solidă, în creştere.
Oana Albota, Partner, ALBOTA LAW FIRM: Creşterea preţului pe metru pătrat în marile oraşe este influenţată de mai mulţi factori general valabili, precum cererea ridicată, oferta limitată, costuri mari de executare a lucrărilor, chiar speculaţiile imobiliare. Pentru cazul izolat al Municipiului Bucureşti, principalul factor care influenţează preţurile este oferta limitată determinată de blocajul instituţional cauzat de suspendarea şi anularea PUZurilor coordonatoare ale sectoarelor, precum şi de imposibilitatea obţinerii autorizaţiilor de construire.
Putem vorbi despre o reinversare a obiceiurilor de locuit tot mai accentuată în 2025? În timpul pandemiei erau la căutare unităţile cu balcoane generoase, casele (în general, tot ce reprezenta deschidere către natură, spaţiu extern generos). Începând cu anul trecut tendinţa s-a accentuat spre apartamente cu mai mulţi metri pătraţi utili.
Andrei Sandu, Managing Owner MEDIA CITY: În perioada pandemiei, a existat o tendinţă către locuinţe cu spaţii exterioare generoase, precum balcoane mari sau case cu grădină. În 2024, s-a observat o revenire a interesului pentru apartamente mai spaţioase, situate în zone urbane bine conectate. Preferinţele actuale ale cumpărătorilor sunt următoarele: Apartamente cu 3 camere: Acestea au devenit mai căutate, oferind un echilibru între spaţiu şi cost. Suprafeţe mai mari: Cumpărătorii preferă apartamente cu suprafeţe utile mai generoase, de exemplu, un apartament de 3 camere cu 80-90 mp este mai atractiv decât unul de 65-70 mp. Locaţie şi infrastructură: Accesul facil la locul de muncă, şcoli şi servicii esenţiale a devenit o prioritate, mulţi preferând să locuiască în oraş pentru a beneficia de aceste avantaje. Eficienţă energetică şi tehnologie: Există un interes crescut pentru locuinţe care oferă soluţii de economisire a energiei şi dotări tehnologice moderne.
Această schimbare este influenţată de revenirea la birou a multor angajaţi şi de costurile ridicate asociate întreţinerii caselor mai mari, în special în ceea ce priveşte utilităţile.
Vlad Baloşin, Arhitect, METRIK: Categoric da. Pandemia a generat pe de o parte nevoia de camere suplimentare din cauza lucratului de acasă şi pe de altă parte nevoia de case sau apartamente cu curte din cauza izolării. Foarte mulţi s-au mutat în zonele metropolitane pentru că acolo au bifat cele de mai sus la un preţ accesibil. Odată cu sfârşitul pandemiei, au fost tot mai clare minusurile: infrastructura deficitară, transportul public limitat, timpul îndelungat petrecut în trafic. Acestea i-au determinat pe mulţi să revină în oraş, să se concentreze pe maximizarea suprafeţelor de locuit, reflectând tendinţele de urbanizare şi creşterea preţurilor proprietăţilor, care împing eficienţa peste spaţiul în exces. În timp ce accesul în aer liber rămâne de dorit, accentul pus pe interioare inteligente şi optimizate semnalează o revenire la preferinţele pre-pandemie. Acest lucru sugerează că preferinţa cauzată de pandemie pentru spaţiul exterior a fost mai degrabă o reacţie pe termen scurt decât o transformare de durată.
Bogdan Iliescu, Commercial Director, NUSCO: Tendinţele de locuire evoluează în funcţie de contextul socio-economic şi de stilul de viaţă al cumpărătorilor. În perioada pandemiei, oamenii au prioritizat locuinţele cu spaţii exterioare, balcoane mari sau grădini. Totuşi, în ultimii doi ani, vedem o revenire spre apartamente mai generoase ca suprafaţă, dar situate în zone bine conectate la infrastructură şi facilităţi urbane.
În 2025, această tendinţă ar putea continua, însă cu o orientare spre eficienţa spaţiului locativ. Clienţii nu mai caută neapărat suprafeţe foarte mari, ci un layout bine gândit, cu spaţii flexibile, home office integrat şi acces facil la zone verzi sau alte facilităţi. În acest context, dezvoltatorii trebuie să răspundă cererii prin proiecte care îmbină eficienţa şi confortul, adaptate noilor obiceiuri de locuire.
În cazul proiectelor noastre, am observat o adaptare clară a preferinţelor cumpărătorilor, în linie cu tendinţele pieţei. În cadrul Nusco City, am anticipat această tranziţie şi am proiectat unităţi care să răspundă acestor nevoi. Apartamentele noastre au fost gândite astfel încât să ofere un echilibru între suprafeţele utile generoase, spaţiile exterioare şi integrarea unor facilităţi moderne, precum zone verzi ample, alei pietonale şi proximitatea faţă de puncte de interes urban.
Această schimbare de preferinţe este vizibilă şi în tipologiile de unităţi preferate de clienţi: observăm o creştere a interesului pentru apartamente de trei şi patru camere, deoarece familiile pun mai mult accent pe confortul pe termen lung şi pe flexibilitatea spaţiului locativ. De asemenea, configurarea eficientă a apartamentelor şi calitatea materialelor şi a finisajelor devin factori decisivi în procesul de achiziţie.
Prin urmare, proiectele noastre, Nusco City si Nusco Green Homes se aliniază perfect acestei tendinţe şi oferă locuinţe care completează spaţiul, confortul şi accesibilitatea, elemente esenţiale pentru noile preferinţe ale cumpărătorilor.
Lucian Azoiţei, CEO, FORTY MANAGEMENT: Odată cu creşterea nivelului de trai şi obţinerea unor venituri în creştere este normal ca şi tendinţa să fie de a creşte calitatea locuirii. Intenţia este de a locui cât mai aproape de centrele de interes pentru că traficul a crescut exponenţial.
Oana Albota, Partner, ALBOTA LAW FIRM: Tendinţa spre apartamente cu mai mulţi metri pătraţi utili s-a accentuat în detrimentul atât al caselor, cât şi al apartamentelor cu terase sau balcoane spaţioase. Cel mai probabil, acest fenomen este influenţat de costurile ridicate de întreţinere, care determină cumpărătorii să aleagă locuinţe mai eficiente din punct de vedere al cheltuielilor lunare. Spaţiul suplimentar în interior este considerat mai util decât un balcon generos, iar casele implică costuri semnificativ mai mari.
