Studiu european major: Criza locuințelor accesibile este „abia la început”. În unele regiuni din Est, cumpărarea unei locuințe modeste necesită peste 30 de ani de credite
Un nou raport amplu al programului european de cercetare teritorială ESPON (proiectul HOUSE4ALL), publicat în noiembrie 2025, trage un puternic semnal de alarmă privind criza locuințelor accesibile din Europa. Bazat pe o analiză inovatoare a peste 22 de milioane de anunțuri imobiliare, studiul concluzionează că provocările de accesibilitate afectează deja vaste zone ale continentului – în special centrele urbane, zonele turistice și Europa de Est. Raportul avertizează că mecanismele tradiționale de finanțare ale UE riscă să devină ineficiente, deoarece criza lovește tot mai puternic chiar și regiunile cu o economie prosperă.
Harta inegalității: Bariere majore în Europa Centrală și de Est
Proiectul ESPON HOUSE4ALL a utilizat o metodologie bazată pe „web scraping” (colectarea automată de date) pentru a mapa prețurile și accesibilitatea locuințelor la un nivel de detaliu local fără precedent. Concluziile sunt sumbre: accesul la proprietate este deosebit de dificil în metropole, zonele alpine, litoralele turistice și o mare parte a Europei de Est.
Studiul relevă un fapt îngrijorător: în mai multe regiuni din Europa Centrală și de Est, achiziționarea unei locuințe modeste ar necesita, în condițiile actuale, peste 30 de ani de rambursare a creditului ipotecar dintr-un singur venit mediu. La aceasta se adaugă cerințele de avans inițial, care reprezintă o barieră insurmontabilă pentru tineri și pentru cei care intră pentru prima dată pe piața imobiliară.
Motorul crizei: Specula, platformele de tip Airbnb și rigiditatea ofertei
Raportul identifică o combinație toxică de factori care alimentează criza. Pe partea de cerere, presiunea este generată de creșterea populației urbane, reducerea dimensiunii gospodăriilor, accesul facil la credite și, nu în ultimul rând, expansiunea agresivă a chiriilor pe termen scurt (short-term rentals) și a proprietăților de vacanță, care „evacuează” populația locală din piețele rezidențiale.
Pe partea de ofertă, principalul vinovat este caracterul inelastic al terenurilor disponibile în zonele dense, combinat cu noile forme de speculă financiară imobiliară, care mențin prețurile terenurilor la niveluri record.
Avertisment pentru Bruxelles: „Logica tradițională a fondurilor trebuie schimbată”
Unul dintre cele mai importante mesaje politice ale raportului vizează modul în care Uniunea Europeană alocă fondurile. Tradițional, politicile de coeziune vizează „zonele rămase în urmă” (cu PIB scăzut). Însă studiul subliniază un paradox: costurile exorbitante ale locuințelor generează excluziune socială și sărăcie chiar în regiunile economice puternice ale Europei.
„Dacă presiunile pieței locuințelor se regăsesc în zonele puternice economic din Europa, logica tradițională de distribuire a fondurilor ar putea trebui revizuită”, avertizează cercetătorii.
Această concluzie vine într-un moment de cotitură politică la nivel european: în 2024, Comisia Europeană a numit pentru prima dată un Comisar dedicat pentru Energie și Locuințe (Dan Jørgensen), care lucrează la un „Plan European pentru Locuințe Accesibile”, menită să deblocheze investiții și să revizuiască regulile privind ajutoarele de stat pentru a sprijini construcția de locuințe sociale.
Soluții și compromisuri: Controlul chiriilor și locuințele non-profit
Raportul analizează și instrumentele de politică publică, subliniind că nu există „soluții magice”, ci doar compromisuri:
- Controlul chiriilor poate proteja chiriașii existenți, dar, dacă este prost proiectat, poate reduce mobilitatea și poate înrăutăți penuria de oferte noi.
- Locuințele non-profit (social housing) au un efect dovedit de stabilizare a prețurilor la nivelul întregii piețe (nu doar pentru beneficiari), dar necesită cadre legale puternice și finanțare publică susținută pe termen lung.
- Subvențiile directe pentru chirie (housing allowances) îmbunătățesc accesibilitatea pe termen scurt, dar riscă să alimenteze și mai mult inflația prețurilor la chirii dacă oferta nu crește proporțional.
Concluzie: O criză care se adâncește
Cercetătorii ESPON avertizează că datele actuale surprind doar „începutul unei crize a locuințelor care se conturează”. Fără o intervenție coordonată, care să trateze locuința nu doar ca o marfă, ci ca un drept social fundamental, decalajul dintre veniturile reale și costurile locuirii va continua să se adâncească, amenințând coeziunea socială a continentului.
